El mercado de bodegas en Chile está atravesando un cambio profundo. Mientras las bodegas de alto estándar siguen siendo las más demandadas, con más de 51 mil metros cuadrados absorbidos en el primer semestre del 2025, las bodegas de clase B muestran el panorama opuesto, con una absorción negativa de más de 13 mil metros cuadrados. La diferencia no es menor: hoy prácticamente cinco arrendatarios prefieren una bodega premium por cada uno que opta por una de menor estándar.
La vacancia refleja con claridad esta brecha. En las bodegas premium, apenas un 2,7 % de la superficie está disponible, lo que confirma que son espacios altamente competitivos. En cambio, en las bodegas de clase B la vacancia se dispara al 7,5 %, concentrando casi tres cuartas partes de la superficie vacante en el mercado. En números concretos, mientras en las premium quedan cerca de 70 mil metros cuadrados desocupados, en las bodegas de clase B la cifra supera los 220 mil.
La oferta en construcción también habla por sí sola. De los más de 319 mil metros cuadrados actualmente en desarrollo, cerca del 87 % corresponde a bodegas premium. Esto muestra hacia dónde está apuntando la inversión inmobiliaria: a proyectos con mejores alturas útiles, muelles de carga más modernos, mayores estándares de seguridad y ubicaciones estratégicas que permiten responder a la presión del comercio electrónico y de la logística de última milla.
El escenario de las bodegas de clase B, en tanto, se ve más complejo. La mayoría de sus espacios son menos eficientes, con infraestructuras más antiguas y en ubicaciones menos atractivas. Esto las ha dejado con mayor desocupación y con dificultades para retener arrendatarios. De hecho, en muchos casos son las mismas empresas que antes arrendaban bodegas de este tipo las que han migrado a espacios premium para mejorar su operación.
En paralelo, empiezan a aparecer con más fuerza las llamadas bodegas flex, un modelo híbrido que mezcla almacenamiento, oficinas y showroom en espacios más pequeños y modulares. Si bien todavía tienen una vacancia alta, de más del 14 %, representan una alternativa interesante para empresas medianas y para operaciones de última milla que requieren mayor cercanía con los consumidores.
Con todo, la fotografía del mercado es clara: las bodegas premium están marcando la pauta y seguirán siendo las protagonistas de las inversiones en el corto plazo. La clase B, en cambio, enfrenta el desafío de reinventarse para no quedar obsoleta, ya sea a través de remodelaciones, mejoras de infraestructura o reconversión hacia formatos más flexibles.
Conclusión
El mercado logístico chileno está en un punto de quiebre. La demanda se concentra en las bodegas premium, que ofrecen infraestructura moderna y se ajustan mejor a las exigencias actuales de las cadenas de suministro. Por el contrario, la clase B acumula vacancias y pierde atractivo para arrendatarios e inversionistas. El futuro inmediato apunta a un crecimiento sostenido de los proyectos premium y a la necesidad de replantear el rol de las bodegas tradicionales en un mercado cada vez más competitivo.
