El exceso de oferta en el mercado inmobiliario no es casualidad. En ciudades como Quito y Guayaquil, la mayoría de proyectos sin vender pertenecen a viviendas de rango medio y alto, un segmento cada vez más difícil de financiar para la clase media. La vivienda social, en cambio, se mantiene algo más dinámica gracias a programas estatales que ofrecen tasas preferenciales. Sin embargo, la estabilidad de estos planes está en riesgo porque dependen de un fideicomiso público que apenas cuenta con recursos suficientes para cubrir nuevos créditos durante este año.
El crédito hipotecario es el punto más crítico. Hoy en Ecuador, solo las viviendas de interés social (VIS) y de interés público (VIP) acceden a una tasa preferencial del 4,99 % con plazos de hasta 25 años y un enganche mínimo del 5 %. El resto de inmuebles, fuera de esos rangos, se financian con tasas que superan el 10 %. Esta diferencia se convierte en un muro que separa el sueño de tener casa propia de la realidad financiera de miles de familias.
La situación empeora al considerar que los montos máximos de crédito dependen del salario básico unificado, que en 2025 está fijado en 470 dólares. Eso significa que una vivienda VIS puede financiarse hasta un tope cercano a los 48.000 dólares, mientras que las VIP llegan a unos 107.000 dólares. Todo lo que supere esas cifras queda sujeto a tasas comerciales mucho más altas, lo que limita el mercado de manera dramática.
El riesgo mayor es que los recursos para mantener la tasa subsidiada se agoten. En ese escenario, los constructores advierten que podrían perderse hasta un cuarto del mercado de vivienda nueva, ya que muchos proyectos solo se mantienen viables gracias a ese respaldo estatal. De hecho, varios emprendimientos ya han quedado congelados porque los bancos no quieren asumir el riesgo sin la garantía del subsidio.
Frente a este panorama, el Gobierno ha intentado impulsar algunas medidas para aliviar la crisis. Entre ellas está el nuevo “Acuerdo 001-2025”, que busca agilizar trámites y priorizar subsidios para vivienda social y pública. Además, el Biess lanzó un crédito llamado “Vivienda Premier” con tasa del 4,99 % y financiamiento de hasta 50.000 dólares, que incluye gastos notariales. También se ha dado a los promotores inmobiliarios la devolución del IVA en proyectos habitacionales, con la esperanza de que esa liquidez permita bajar precios o generar nuevas ofertas.
Pese a estas iniciativas, la confianza del sector sigue golpeada. Durante 2024 las reservas de vivienda cayeron en más del 30 %, reflejo de que las familias cada vez postergan más la decisión de comprar. La combinación de incertidumbre económica, crédito caro y proyectos paralizados podría generar una contracción fuerte en el mercado, con impacto directo en empleo, inversión y déficit habitacional.
Conclusión
El mercado inmobiliario ecuatoriano atraviesa un momento crítico. La gran cantidad de viviendas sin vender, el encarecimiento del crédito hipotecario y la fragilidad de los fondos públicos dibujan un escenario que amenaza con frenar aún más la construcción y alejar a las familias de la posibilidad de acceder a una vivienda propia. Las medidas adoptadas hasta ahora son un alivio parcial, pero para revertir la tendencia se necesitan decisiones rápidas, recursos suficientes y políticas coherentes que devuelvan confianza al sector y permitan sostener la demanda en el tiempo.
